양도소득세 계산기

사용 방법

1. 양도가액(판 가격)과 취득가액(산 가격)을 원 단위로 입력합니다.
2. 필요경비에 중개수수료·취득세·법무비·자본적지출 등 인정되는 비용을 넣습니다. (없으면 0)
3. 보유기간과(1세대1주택이면) 거주기간을 연 단위로 입력합니다.
4. 과세 유형과 다주택 중과를 고른 뒤 계산하기를 누르면 산출세액·지방소득세·총부담이 표시됩니다.

계산 공식·근거

양도세는 다음 흐름으로 계산됩니다. (2025~2026년 국세청 기준)

양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 → − 장기보유특별공제 → − 기본공제 250만원 = 과세표준 → × 세율 − 누진공제 = 산출세액 → + 지방소득세 10%

기본세율(8단계 초과누진)

장기보유특별공제(장특공)

• 일반 — 보유 3년부터 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상).
• 1세대1주택 특례 — 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 합산 최대 80%.
• 단기보유(보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%)와 다주택 중과는 장특공이 배제됩니다.

유형별 특징

• 1세대1주택 비과세 — 양도가액 12억원까지 비과세, 12억 초과 시 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가만 과세합니다.
• 다주택 중과 — 조정대상지역 다주택 양도에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 기본세율에 더해집니다. 이 중과 자체는 상시 규정이지만 2022년 5월부터 한시적으로 ‘중과 배제(유예)’돼 왔고, 그 유예가 끝나 2026년 5월 10일 양도분부터 중과가 재개됐습니다. 다만 세제 개편 논의에 따라 달라질 수 있으니 거래 전 국세청·기획재정부의 최신 시행 여부를 확인하세요.

계산 예시

일반양도, 양도차익 2억원, 보유 5년 기준:

장특공과 기본공제 250만원을 빼고 누진세율을 적용한 결과입니다. 같은 차익이라도 보유·거주기간이 길수록 장특공이 커져 세금이 크게 줄어듭니다.

자주 묻는 질문