사용 방법
- 연소득을 세전 기준 원 단위로 입력합니다. (예: 6천만 원 → 60,000,000)
- 기존 대출의 연간 원리금상환액을 입력합니다. 신용대출·자동차할부 등 모든 대출의 1년치 원리금을 더합니다. 없으면 0.
- DSR 한도를 고릅니다. 은행권은 보통 40%, 제2금융권은 50%가 적용됩니다.
- 신규 대출 금리·기간과 주택 가격·LTV 한도를 입력하고 계산하기를 누르면, DSR·LTV 두 기준 한도와 최종 한도(둘 중 작은 값)가 표시됩니다.
DSR·LTV 계산 공식과 근거
두 규제는 서로 다른 것을 본다는 점이 핵심입니다. DSR은 소득 대비 갚을 능력을, LTV는 담보(집값) 대비 빌릴 수 있는 비율을 봅니다.
- DSR(총부채원리금상환비율) = (연간 모든 대출의 원리금상환액) ÷ 연소득. DSR 40%란 연소득의 40%까지만 매년 원리금으로 쓸 수 있다는 뜻입니다. 연소득 6천만 원이면 연 2,400만 원(월 200만 원)까지 상환 가능액으로 잡고, 이 금액으로 갚을 수 있는 원금이 곧 DSR 기준 한도가 됩니다.
- LTV(주택담보대출비율) = 대출금 ÷ 주택 가격. LTV 70%면 5억 원짜리 집에 최대 3억 5,000만 원까지 빌릴 수 있습니다. 규제지역·생애최초·주택 수에 따라 40~70%로 달라집니다.
- 최종 한도 = min(DSR 한도, LTV 한도). 두 규제를 모두 통과해야 하므로 더 빡빡한 쪽이 실제 한도가 됩니다.
- 스트레스 DSR — 금리 상승에 대비해 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 상환액을 계산합니다. 가산금리가 붙으면 같은 소득이라도 한도가 줄어들 수 있으므로, 이 계산기 결과는 가산금리를 뺀 추정치로 보시는 것이 안전합니다.
이 계산기는 신규 대출을 원리금균등상환으로 가정하고, 입력한 금리가 만기까지 유지된다고 봅니다.
계산 예시
연소득 6천만 원, DSR 40%, 기존 대출 0원, 금리 4.5%, 30년, 주택 가격 5억 원, LTV 70% 기준:
| 구분 | 한도 | 근거 |
|---|---|---|
| 연간 상환 가능액 | 약 2,400만 원(월 200만 원) | 6천만 × 40% |
| DSR 기준 한도 | 약 3억 9,000만 원 | 월 200만 원으로 갚을 수 있는 원금 |
| LTV 기준 한도 | 3억 5,000만 원 | 5억 × 70% |
| 최종 한도 | 3억 5,000만 원 | 둘 중 작은 값(LTV) |
이 예시에서는 LTV가 더 빡빡해 최종 한도가 3억 5,000만 원으로 정해집니다. 소득이 높아도 집값이 낮으면 LTV에, 집값이 높아도 소득이 낮으면 DSR에 막히는 구조입니다.
자주 묻는 질문
DSR이 정확히 무엇인가요?
DSR은 총부채원리금상환비율의 줄임말로, 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 값입니다. DSR 40%는 연소득의 40%까지만 원리금 상환에 쓸 수 있다는 의미로, 은행이 '갚을 능력'을 보는 핵심 지표입니다.
LTV는 무엇인가요?
LTV는 주택담보대출비율로, 대출금을 주택 가격으로 나눈 값입니다. LTV 70%면 집값의 70%까지 담보대출이 가능합니다. 규제지역 여부, 생애최초 구입, 보유 주택 수에 따라 40~70%로 차등 적용됩니다.
DSR과 LTV가 함께 적용되면 한도는 어떻게 정해지나요?
두 규제를 모두 통과해야 하므로 둘 중 더 작은 값이 실제 한도가 됩니다. 소득이 충분해도 집값이 낮으면 LTV에 막히고, 반대로 집값이 높아도 소득이 부족하면 DSR에 막힙니다.
스트레스 DSR이 무엇인가요?
향후 금리 상승에 대비해 실제 대출 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 상환 부담을 계산하는 제도입니다. 가산금리가 붙으면 같은 소득이라도 한도가 줄어들 수 있어, 이 계산기 결과보다 실제 한도가 낮게 나올 수 있습니다.
신용대출도 DSR에 포함되나요?
네, 포함됩니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차할부·카드론 등 모든 대출의 연간 원리금을 합산해 DSR을 계산합니다. 기존 대출이 많을수록 신규 대출 한도가 줄어듭니다.