사용 방법
- 전환 방향을 고릅니다. 전세를 월세로 바꾸려면 전세 → 월세, 월세를 전세로 환산하려면 월세 → 전세를 선택합니다.
- 전세 → 월세는 현재 전세보증금과 월세로 돌리고 남길 보증금(전환 후 보증금)을 입력합니다.
- 월세 → 전세는 월세보증금과 월세를 입력합니다.
- 전환율은 기본값으로 법정 상한이 채워집니다. 실제 계약 조건에 맞게 바꾼 뒤 계산하기를 누르세요.
전월세 전환 공식과 법정 상한
전세와 월세는 '전월세 전환율'로 서로 환산합니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 비싸집니다.
- 전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12. 보증금에서 뺀 금액에 전환율을 곱해 12개월로 나눕니다.
- 월세 → 전세: 환산 전세금 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율). 1년치 월세를 전환율로 나눈 금액을 보증금에 더합니다.
- 법정 전환율 상한(주택) = min(10%, 한국은행 기준금리 + 2%). 2026년 7월 16일 인상된 기준금리 2.75% 기준으로 상한은 4.75%입니다.
2020년 9월 주택임대차보호법 시행령 개정(대통령령 제31080호)으로 가산 비율이 +3.5%에서 +2%로 하향되었습니다. 실제 시장에서는 당사자 합의로 보통 4~6% 사이에서 전환율이 정해지지만, 법정 상한을 넘는 월세는 무효입니다.
계산 예시
전세보증금 3억 원에서 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 돌릴 때, 전환율 4.75%(현행 법정 상한) 기준:
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 월세로 돌릴 보증금 | 3억 − 1억 = 2억 원 |
| 연 환산액 | 2억 × 4.75% = 950만 원 |
| 월세 | 950만 ÷ 12 = 약 79.2만 원 |
즉 보증금 1억 원 + 월세 약 79.2만 원이 전세 3억 원과 같은 가치입니다. 전환율이 낮을수록 같은 보증금 차액에 대한 월세가 줄어들어 임차인에게 유리합니다.
전환율을 해석할 때 놓치기 쉬운 점
전세를 월세로(또는 반대로) 바꿀 때 핵심은 전월세 전환율입니다. 숫자만 보면 놓치기 쉬운 점을 정리했습니다.
- 법정 상한은 '상한'일 뿐 — 법으로 정한 전환율은 넘을 수 없는 한도이지 실제 적용률이 아닙니다. 시장 금리가 낮으면 상한보다 낮은 전환율로 협의되기도 하니, 주변 시세와 함께 비교하세요.
- 기준금리에 연동 — 법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리에 일정 비율을 더해 정해집니다. 금리가 바뀌면 상한도 달라지므로, 계약 시점의 최신 기준을 확인해야 합니다.
- 보증금을 줄일지, 월세를 줄일지 — 전환율이 대출금리보다 높다면 대출로 보증금을 높이고 월세를 줄이는 편이 유리할 수 있고, 반대라면 월세가 나을 수 있습니다. 두 경우의 월 부담을 모두 계산해 비교해 보세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율의 법정 상한은 얼마인가요?
주택은 min(10%, 한국은행 기준금리 + 2%)입니다. 2026년 7월 16일 기준금리가 2.75%로 오르면서 상한은 4.75%가 됐습니다. 집주인이 이 상한을 넘는 전환율을 적용해 월세를 책정할 수 없습니다.
전환율이 낮을수록 누구에게 유리한가요?
임차인(세입자)에게 유리합니다. 전환율이 낮으면 같은 보증금 차액을 월세로 바꿀 때 월세가 적게 책정되기 때문입니다. 반대로 전환율이 높으면 집주인에게 유리합니다.
기준금리가 바뀌면 전환율 상한도 달라지나요?
네. 법정 상한은 한국은행 기준금리에 연동되므로 기준금리가 오르내리면 상한도 함께 변합니다. 일반적으로 계약(전환) 시점의 기준금리를 기준으로 상한을 따집니다.
집주인이 마음대로 월세를 올릴 수 있나요?
아니요. 전세를 월세로 전환할 때 법정 전환율 상한을 초과하는 월세는 무효입니다. 또한 계약 갱신 시 보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한됩니다(계약갱신요구권 사용 시). 상한을 넘는 요구는 거절할 수 있습니다.
본 계산기는 입력값과 전환율 기준의 추정치입니다. 실제 전월세 전환율과 인상 한도는 계약 시점의 기준금리, 지역·계약 조건, 임대차 관련 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 전문가나 관할 기관에 확인하세요. 면책조항 전문 보기