사용 방법
- 주택 공시가격 합계를 원 단위로 입력합니다. 여러 채면 모두 더한 값을 넣습니다.
- 보유 유형에서 1세대1주택인지 다주택인지 고릅니다.
- 1주택이면 소유자 연령과 보유기간을 넣어 고령자·장기보유 세액공제를 반영합니다.
- 계산하기를 누르면 과세표준·공제할 재산세액·산출세액·세액공제·납부세액·농어촌특별세가 표시됩니다.
계산 공식·근거
종부세(종합부동산세법)는 다음 흐름으로 계산됩니다. (2025~2026년 기준)
공시가격 합 − 공제(1주택 12억 / 다주택 9억) → × 공정시장가액비율 60% = 과세표준 → × 세율 − 누진공제 = 종부세액 → − 공제할 재산세액(재산세 중복분) = 산출세액 → − 1주택 세액공제 = 납부세액 → + 농어촌특별세 20%
공제할 재산세액(재산세 중복분 공제)
종부세 과세표준 구간은 이미 재산세가 부과된 구간이므로, 이중과세를 막기 위해 그 구간의 재산세 상당액을 종부세액에서 빼 줍니다(종합부동산세법 제9조 제3항, 같은 법 시행령 제4조의3 제1항). 본 계산기는 법정 계산식을 다음 간이식으로 반영합니다.
공제할 재산세액 ≈ 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율 0.4% (부과된 주택분 재산세 본세를 한도로 함)
여기서 곱하는 공정시장가액비율은 재산세에 실제 적용되는 비율입니다(지방세법 시행령 제109조 — 2026년 기준 일반 주택 60%, 1세대1주택은 공시가격 구간별 43~45%). 국세청 유권해석(서면-2023-부동산-2107, 2024.6.17.)도 재산세에 적용된 비율(주택이 여럿이면 가중평균)로 계산하도록 안내합니다. 중복 과세 구간은 재산세 과세표준의 최상위 구간(3억원 초과, 0.4%)에 해당해 0.4%를 적용합니다. 여러 채를 물건별로 나눠 계산하는 안분 비율은 반영하지 않는 근사치인데, 이 간이식은 공제를 실제보다 크게 잡는 방향이므로 다주택자는 실제 고지세액이 계산 결과보다 큰 경우가 많습니다.
일반 세율(주택분)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | – |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3% | 600만원 |
| 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만원 |
| 94억원 이하 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 |
3주택 이상 중과세율(과세표준 12억 초과분)
3주택 이상 보유자는 과세표준 12억원 초과 구간부터 중과세율이 적용됩니다. (12억 이하 구간은 일반세율과 동일)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 12억 ~ 25억원 | 2.0% | 1,440만원 |
| 25억 ~ 50억원 | 3.0% | 3,940만원 |
| 50억 ~ 94억원 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
1세대1주택 세액공제(합산 최대 80%)
- 고령자 공제 — 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%.
- 장기보유 공제 — 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%.
- 두 공제를 합산하되 최대 80%까지 적용됩니다. (1세대1주택만 해당)
과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이날 주택을 보유한 사람이 납세의무자가 됩니다. 고지서는 12월에 발송되고 12월 1~15일에 납부합니다.
계산 예시
1세대1주택, 공시가격 15억원(고령자·장기보유 세액공제 전) 기준:
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 공제 후 (15억 − 12억) | 3억원 |
| 과세표준 (× 60%) | 1억 8,000만원 |
| 종부세액 (0.5% 구간) | 90만원 |
| 공제할 재산세액 (1.8억 × 45% × 0.4%) | − 32만 4,000원 |
| 산출세액 | 57만 6,000원 |
| 농어촌특별세 (20%) | 11만 5,200원 |
| 합계 | 약 69만원 |
고령자·장기보유 세액공제를 받으면 이보다 더 낮아집니다. 예컨대 70세 이상이 15년 이상 보유하면 80% 공제로 납부세액이 5분의 1로 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
종부세 과세기준일은 언제인가요?
매년 6월 1일이 과세기준일입니다. 이날 주택을 보유한 사람이 그해 종부세 납세의무자가 됩니다. 6월 2일 이후에 팔아도 그해 종부세는 6월 1일 보유자에게 부과됩니다.
1세대1주택 공제 12억원은 무슨 뜻인가요?
1세대가 1주택만 보유한 경우 공시가격 합계에서 12억원을 빼고 종부세를 계산한다는 의미입니다. 즉 공시가격이 12억원 이하면 종부세가 부과되지 않습니다. 다주택자는 9억원을 공제합니다.
공정시장가액비율이란 무엇인가요?
공제 후 금액에 곱해 과세표준을 정하는 비율로, 현재 주택분 종부세는 60%가 적용됩니다. 공시가격 변동의 충격을 완화하기 위한 장치이며 정부 정책에 따라 조정될 수 있습니다.
재산세를 냈는데 종부세가 또 나오면 이중과세 아닌가요?
중복 과세되는 구간만큼은 빼 줍니다. 종부세 과세표준에 해당하는 구간에 부과된 재산세 상당액을 종부세액에서 공제하는 ‘공제할 재산세액’ 제도(종합부동산세법 제9조 제3항)가 있으며, 국세청이 고지 시 자동 반영합니다. 본 계산기도 이 공제를 간이식으로 반영해 계산합니다.
고령자·장기보유 세액공제는 어떻게 적용되나요?
1세대1주택자에게만 적용됩니다. 연령(60세 20%·65세 30%·70세 40%)과 보유기간(5년 20%·10년 40%·15년 50%) 공제를 합산하며 최대 80%까지 산출세액에서 빼줍니다.
부부 공동명의가 절세에 유리한가요?
주택을 부부가 공동명의로 보유하면 각자 9억원씩 합계 18억원을 공제받을 수 있어 일반적으로 유리합니다. 다만 1세대1주택 고령자·장기보유 공제와 비교해 어느 쪽이 유리한지는 상황에 따라 다르므로 신청 전 비교가 필요합니다.
본 계산기는 주요 변수만 반영한 단순 추정치입니다. 공제할 재산세액(재산세 중복분)은 간이식으로 반영했으며, 세부담상한(150%), 합산배제 주택, 부부 공동명의 특례, 물건별 재산세 안분 등은 반영하지 않았으므로 실제 종부세와 차이가 날 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스에서 확인하세요. 면책조항 전문 보기