이 계산기가 특별한 이유
집을 팔 때는 세금과 비용이 한꺼번에 나갑니다. 그런데 대부분의 계산기는 양도세는 양도세대로, 중개수수료는 또 다른 곳에서 따로 계산해야 하죠. 이 계산기는 양도소득세 + 지방소득세 + 중개수수료(복비)를 한 번에 계산하고, 이 모두를 뺀 실제 손에 쥐는 금액까지 보여줍니다.
사용 방법
- 양도가액(판 금액)과 취득가액(산 금액)을 입력합니다.
- 필요경비에 취득세·중개수수료·자본적지출(발코니 확장, 새시 교체 등)을 넣으면 양도차익이 줄어 세금이 낮아집니다.
- 보유·거주기간과 과세 유형을 선택합니다. 1세대1주택이면 ‘비과세’, 2년 미만 보유면 ‘단기보유’를 고르세요.
- 계산하기를 누르면 세금·복비·세후 실수령액이 한눈에 나옵니다.
계산 근거
- 양도소득세: 양도차익(양도가−취득가−필요경비) → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만 원 → 기본세율(6~45%) → 지방소득세 10% 가산. 1세대1주택은 양도가 12억 원 이하 비과세, 초과 시
차익 × (양도가−12억)/양도가만 과세. - 중개수수료(복비): 매매 거래금액 구간별 상한요율(2억~9억 0.4%, 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%)에 VAT 10%를 더한 매도인 부담액.
- 세후 실수령액 = 양도가액 − (양도세 + 지방소득세) − (복비 + VAT). ※ 대출 상환액은 별도.
계산 예시
15억 원에 판 집(취득 10억, 보유 5년, 일반과세) 기준:
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도소득세 + 지방소득세 | 약 1억 6,837만 원 |
| 중개수수료(복비, VAT 포함) | 약 1,155만 원 |
| 세후 실수령액 | 약 13억 2,008만 원 |
이렇게 매도 한 번에 나가는 세금·비용을 미리 알면, 팔지 말지·언제 팔지 판단이 훨씬 쉬워집니다.
집을 팔기 전에 점검하면 좋은 것
양도세는 파는 시점의 상황에 따라 세액이 크게 달라지므로, 잔금일을 정하기 전에 아래를 확인하면 세금을 아낄 수 있습니다.
- 비과세·감면 요건의 기준일 — 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제는 보유·거주 기간으로 판단합니다. 요건을 며칠 차이로 못 채우면 세액이 크게 달라질 수 있으니, 잔금일(양도일)을 요건 충족 이후로 잡을 수 있는지 살펴보세요.
- 필요경비 영수증 — 취득세, 법무·중개 수수료, 자본적 지출(발코니 확장·보일러 교체 등)은 양도차익에서 빼줍니다. 증빙을 미리 모아두면 과세표준이 줄어듭니다.
- 같은 해 다른 양도와의 합산 — 한 해에 부동산을 두 건 이상 팔면 양도소득이 합산돼 누진세율 구간이 올라갈 수 있습니다. 매도 시기를 해를 나눠 분산하면 유리한 경우가 있습니다.
다주택·조합원입주권 등 관계가 얽히면 규정이 복잡해집니다. 큰 금액이 걸린 거래라면 계산 결과를 바탕으로 세무사와 최종 확인하시길 권합니다.
자주 묻는 질문
세후 실수령액에 대출 상환은 포함되나요?
포함되지 않습니다. 이 계산기의 실수령액은 양도가액에서 세금과 중개수수료만 뺀 금액입니다. 주택담보대출 잔액이 있다면 그 상환액을 추가로 빼야 실제 손에 쥐는 현금이 됩니다.
1세대1주택인데 왜 세금이 0으로 나오나요?
‘1세대1주택 비과세’를 선택하고 양도가액이 12억 원 이하이면 양도세가 비과세되어 0원으로 표시됩니다. 다만 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주) 요건을 충족해야 하며, 12억 원을 넘으면 초과분에만 과세됩니다.
중개수수료는 매도인만 내나요?
매도인과 매수인이 각각 중개수수료를 부담합니다. 이 계산기는 매도인 기준으로 한쪽 상한액에 부가세 10%를 더해 계산합니다. 실제 요율은 상한 내에서 협의할 수 있습니다.
필요경비에는 무엇을 넣나요?
취득세·등록세, 취득 시 중개수수료, 법무사 비용, 그리고 발코니 확장·새시 교체 같은 자본적지출이 포함됩니다. 단순 수리비·도배·장판은 인정되지 않으며, 증빙(세금계산서·영수증)을 갖춰야 합니다.
본 계산기는 양도세·지방소득세·중개수수료만 반영한 참고용 추정치이며, 개인별 감면·중과 세부 요건, 대출 상환, 기타 비용은 포함되지 않습니다. 실제 세액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가와 확인하세요. 면책조항 전문 보기