LTV와 DSR, 무엇이 다른가
| 구분 | 뜻 | 무엇을 보나 |
|---|---|---|
| LTV (주택담보대출비율) | 대출금 ÷ 집값 | 담보(집) 가치 대비 얼마까지 |
| DSR (총부채원리금상환비율) | 연간 원리금상환액 ÷ 연소득 | 내 소득으로 갚을 수 있는지 |
핵심은 이것입니다. 실제 한도는 LTV와 DSR 중 더 빡빡한(작은) 쪽으로 결정됩니다. 집값이 비싸도 소득이 적으면 DSR에 막히고, 소득이 높아도 집값이 낮으면 LTV에 막힙니다.
DSR 40%는 무슨 뜻일까?
DSR 40% 규제는 연소득의 40%를 넘는 원리금은 갚을 수 없다고 보는 규제입니다. 여기서 ‘원리금’은 이번에 받을 주택담보대출뿐 아니라 기존 신용대출·자동차할부·카드론 등 모든 대출의 연간 원리금을 합산합니다.
계산 순서는 이렇습니다.
- 연소득 × 40% = 연간 갚을 수 있는 원리금 총액
- 여기서 기존 대출의 연간 원리금을 뺀다 → 신규 대출에 쓸 수 있는 여력
- 이 여력으로 감당 가능한 대출 원금을 역산(금리·기간 반영)
예시로 보는 한도
연소득 6,000만 원, 기존 대출 없음, 금리 4.5%, 30년 만기라면:
- 연간 가능 원리금 = 6,000만 × 40% = 2,400만 원 (월 200만 원)
- 월 200만 원으로 갚을 수 있는 대출 원금 ≈ 약 3억 9,000만 원 (DSR 기준 한도)
- 만약 집값이 5억이고 LTV 70%라면 LTV 한도는 3억 5,000만 원
- → 실제 한도 = 둘 중 작은 3억 5,000만 원
스트레스 DSR도 알아두세요
최근에는 금리 상승에 대비해 스트레스 DSR이 적용됩니다. 실제 금리에 일정 ‘가산금리(스트레스 금리)’를 더해 한도를 계산하기 때문에, 같은 소득이라도 한도가 줄어듭니다. 따라서 계산기 결과는 ‘최대치’로 보고, 실제 한도는 은행에서 다소 보수적으로 나올 수 있다고 생각하는 게 안전합니다.
한도를 늘리는 현실적인 방법
- 대출 기간을 늘린다 — 만기가 길수록 월 원리금이 줄어 DSR 한도가 커집니다.
- 기존 대출을 정리한다 — 신용대출·카드론을 줄이면 DSR 여력이 늘어납니다.
- 소득을 늘려 합산 — 부부 합산 소득으로 신청하면 한도가 커질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
LTV와 DSR은 무엇이 다른가요?
LTV(주택담보대출비율)는 ‘대출금 ÷ 집값’으로 담보인 집의 가치 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 봅니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 ‘연간 원리금상환액 ÷ 연소득’으로 내 소득으로 갚을 수 있는지를 봅니다. 실제 한도는 둘 중 더 빡빡한(작은) 쪽으로 결정됩니다.
DSR 40%는 무슨 뜻인가요?
연소득의 40%를 넘는 원리금은 갚을 수 없다고 보는 규제입니다. 여기서 ‘원리금’은 이번에 받을 주택담보대출뿐 아니라 기존 신용대출·자동차할부·카드론 등 모든 대출의 연간 원리금을 합산합니다.
집값의 70%까지 빌릴 수 있다는데 왜 한도가 안 나오나요?
실제 한도는 LTV와 DSR 중 더 작은 쪽으로 결정되기 때문입니다. 예를 들어 연소득 6,000만 원, 기존 대출 없음, 금리 4.5%, 30년 만기라면 DSR 기준 한도는 약 3억 9,000만 원이지만, 집값이 5억이고 LTV 70%라면 LTV 한도는 3억 5,000만 원이라 실제 한도는 둘 중 작은 3억 5,000만 원이 됩니다.
대출 한도를 늘리는 방법이 있나요?
대출 기간을 늘리면 월 원리금이 줄어 DSR 한도가 커지고, 기존 신용대출·카드론을 정리하면 DSR 여력이 늘어납니다. 또 부부 합산 소득으로 신청하면 한도가 커질 수 있습니다. 다만 스트레스 DSR이 적용되면 같은 소득이라도 한도가 줄어들 수 있습니다.