무엇이 바뀌었나
아래는 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에 적용됩니다. 비조정대상지역 주택 양도에는 해당하지 않습니다.
| 구분 | 유예 기간 | 2026-05-10 이후 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 | 기본세율 + 30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 | 적용 불가 |
중과가 붙으면 세율만 오르는 것이 아니라 장기보유특별공제가 함께 막힙니다. 오래 보유했을수록 공제 배제의 영향이 커지므로, 세율 가산폭만 보고 판단하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
⚠️ 경과조치의 출발점은 매매계약이 아니라 토지거래허가 신청입니다
순서를 뒤집어 이해하기 쉬운 부분입니다. 국세청 자료가 정한 순서는 이렇습니다.
| 순서 | 내용 |
|---|---|
| ① | 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청 |
| ② | 허가를 받은 뒤 매매계약을 체결 |
| ③ | 계약일로부터 아래 기간 내에 잔금 또는 등기 |
| 지역 | 계약일 기준 기간 | 최장 한도 |
|---|---|---|
| 강남·서초·송파·용산구 | 계약일 + 4개월 | 2026-09-09 |
| 신규 지정 조정대상지역 | 계약일 + 6개월 | 2026-11-09 |
여기서 9월 9일·11월 9일은 달력상 마감일이 아니라 상한선입니다. 실제 기한은 각자의 계약일에서 4개월 또는 6개월을 센 날이고, 그 결과가 저 날짜를 넘을 수는 없다는 뜻입니다. 5월 9일 직전에 계약했다면 상한에 가깝고, 그보다 일찍 계약했다면 이미 기한이 지났을 수 있습니다.
내 경우 세액이 얼마나 달라지나
양도소득세 계산기에서 중과 구분을 선택하면 같은 양도차익에 대해 중과 적용 전후를 비교할 수 있습니다. 장기보유특별공제 배제도 함께 반영됩니다.
이 글에 세액 예시 표를 싣지 않은 이유가 있습니다. 양도세는 양도가액·취득가액·보유기간·주택 수·소재지·1세대 요건이 모두 얽혀 결정되고, 그중 하나만 달라져도 결과가 크게 바뀝니다. 예시 표를 만들면 자기 상황과 다른 숫자를 기준으로 판단하게 되기 쉽습니다.
주택 수 판정이 가장 큰 변수입니다
중과 대상 여부는 1세대가 보유한 주택 수로 결정되는데, 이 판정 자체가 단순하지 않습니다. 조합원입주권·분양권, 상속받은 주택, 지방 저가주택, 임대사업자 등록 주택 등은 산입 여부와 예외가 각각 다릅니다. 계산기는 사용자가 선택한 구분에 따라 계산할 뿐 주택 수를 판정해 주지 않습니다.
경과조치 해당 여부도 마찬가지로 사실관계 판단입니다. 허가 신청 시점, 허가 여부, 계약 체결 시점, 잔금·등기일이 모두 증빙으로 확인돼야 하므로, 본인이 대상인지는 국세청 홈택스 또는 세무대리인을 통해 확인하시기 바랍니다.
본 글은 2026년 7월 30일 기준 공개 자료를 정리한 것이며, 개별 사안의 세액과 중과·경과조치 해당 여부는 사실관계에 따라 달라집니다. 세법은 개정이 잦고 요건 해석에는 다툼의 여지가 있으므로, 실제 양도·신고 전에 국세청 홈택스 또는 세무 전문가와 반드시 확인하시기 바랍니다. 면책조항 전문 보기