왜 기준금리가 전월세 계약에 영향을 주나
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율의 상한을 다음과 같이 정하고 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 법 제7조의2 | 다음 둘 중 낮은 비율을 넘을 수 없음 |
| 1호 | 연 10% |
| 2호 | 한국은행 기준금리 + 시행령이 정한 이율(연 2%) |
즉 상한은 min(10%, 기준금리 + 2%)입니다. 기준금리가 2.50%였을 때는 4.5%, 2.75%로 오른 지금은 4.75%가 됩니다. 법을 고치지 않아도 금통위 결정만으로 상한이 따라 움직이는 구조입니다.
전세 3억을 월세로 돌리면 얼마가 달라지나
보증금 3억 원짜리 전세에서 보증금을 1억 원으로 낮추고 차액 2억 원을 월세로 전환한다고 가정하면, 상한선 기준 월세는 이렇게 바뀝니다.
| 구분 | 기준금리 2.50% (이전) | 기준금리 2.75% (현재) |
|---|---|---|
| 법정 전환율 상한 | 4.5% | 4.75% |
| 연 환산액 (2억 × 상한) | 900만 원 | 950만 원 |
| 상한 월세 | 75만 원 | 약 79.2만 원 |
| 월 차액 | 약 4.2만 원 (연 50만 원) | |
내 보증금과 전환 금액으로 직접 계산하려면 전월세 전환 계산기를 쓰시면 됩니다. 위 상한이 반영돼 있습니다.
⚠️ 흔한 오해 — 모든 계약에 4.75%가 강제되는 것은 아닙니다
이 상한은 이미 존속 중인 계약에서 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 적용됩니다. 신규 계약의 임대료 자체를 이 비율로 강제하는 규정이 아닙니다. 새로 계약을 맺는 경우의 보증금·월세 조합은 당사자가 정하며, 법 제7조의2는 그 상황을 직접 규율하지 않습니다.
또한 상한은 말 그대로 천장입니다. 실제 전환율은 당사자 합의로 정하되 이 선을 넘을 수 없다는 뜻이지, 상한대로 정해야 한다는 뜻이 아닙니다. 임차인 입장에서는 전환율이 낮을수록 유리합니다.
공식 계산기가 아직 반영하지 않은 경우가 있습니다
기준금리 변경은 금통위 결정 즉시 효력이 생기지만, 이를 참조하는 각종 도구의 표시값은 갱신 시점이 제각각입니다. 계약 전에는 한국은행 기준금리 변동추이에서 현재 기준금리를 직접 확인하고, 거기에 2%를 더한 값이 상한이라고 보시면 됩니다.
이 사이트의 전월세 전환 계산기도 2026년 7월 인상분을 반영해 상한을 4.75%로 갱신했습니다. 계산기가 참조하는 기준금리 값은 회귀 테스트로 고정해, 다음 금통위 이후 갱신을 빠뜨리면 테스트가 실패하도록 했습니다.
다음 확인 시점
기준금리는 금융통화위원회에서 결정하며 통화정책방향 결정회의는 연 8회 열립니다. 회의 결과에 따라 이 글의 상한값도 달라지므로, 계약 시점에는 위 한국은행 페이지에서 최신 값을 확인하시기 바랍니다.
본 글의 수치는 2026년 7월 30일 기준 공개 자료에 따른 것이며, 법령·금리 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 계약의 적용 여부는 계약 조건과 사실관계에 따라 다르므로, 분쟁이 우려되는 경우 대한법률구조공단 또는 지자체 임대차분쟁조정위원회에 상담하시기 바랍니다. 면책조항 전문 보기